Jensen Group закрыла сделку по приобретению бизнес-центра River House на улице Академика Павлова, ранее принадлежавшего Группе ПСН. Сумма сделки не разглашается. Но, по оценкам экспертов Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), она может составлять около 80–90 млн долларов. В Jensen Group рассчитывают окупить затраты в течение 4–5 лет.
Общая площадь здания бизнес-центра составляет 30 тыс. квадратных метров, арендопригодная — 26 тыс. квадратных метров, из нее на торговые помещения приходится 15,5 тыс. «квадратов». Бизнес-центр заполнен на 85%, и Jensen Group намерена добиться максимальной заполненности площадей. Дополнительно к основному зданию компания приобрела также отдельно стоящее здание площадью 1,7 тыс. квадратных метров вместе с земельным участком площадью около 2,5 тыс. квадратных метров.
Как поясняет руководитель проекта River House Сергей Журавлев, здание, построенное 10 лет назад, на сегодняшний день «морально устарело». Поэтому на первом этапе новые владельцы намерены полностью реконструировать все инженерные сети, улучшить логистику — в частности, поработать с входными зонами торговой части комплекса, изменить парковочное пространство. На втором этапе начнется работа с пулом арендаторов офисной недвижимости. «Возможно, мы проведем какие-то перепланировки, поменяем „нарезку“ помещений», — прокомментировал Сергей Журавлев. На первом этапе компания намерена вложить в улучшение состояния здания около 10 млн долларов.
На сегодняшний день в River House размещаются около 60 арендаторов. Как подчеркивают новые хозяева недвижимости, они не намерены расторгать заключенные договоры или пересматривать условия аренды. Впрочем, срок действия заключенных договоров истекает в ближайшие 1–2 года, то есть как раз к тому времени, когда Jensen Group завершит первый этап изменений в бизнес-центре и будет готова приступить к следующему.
Резкий пересмотр арендных ставок компаниям, занимающим площади в бизнес-центре, тоже не грозит. «Мы не будем изменять условия договоров, — пообещал Сергей Журавлев. — Хотя некоторые из них были заключены в 2008 году, в разгар кризиса, и никак не соответствуют условиям рынка. Но есть и те, которые были заключены три-четыре месяца назад и уже при нашем участии». Сегодня, по словам представителей Jensen Group, вилка арендных ставок составляет 30–80 долларов за квадратный метр в месяц. «Каждый арендатор уникален, и с каждым мы будем проводить индивидуальные переговоры», — пояснил партнер, директор по правовым вопросам Jensen Group Андрей Дауранов.
Пока изменения коснулись только арендаторов торговых помещений. Так, компания «Спортмастер», продавшая находящиеся у нее в собственности торговые площади Jensen Group и перешедшая на положение арендатора, намерена покинуть River House в ближайшие дни.
Судьба земельного участка и отдельно стоящего здания пока неизвестна. Здание сейчас предлагается в аренду. А земельный участок «частично находится в собственности, частично в аренде». В Jensen Group намерены рассмотреть возможность строительства на этой территории либо дополнительных офисных площадей, либо коммерческой недвижимости иного назначения, причем представители инвестора не опровергли предположения о том, что это может быть апарт-отель.
Эксперты не считают планы Jensen Group несбыточными. «Спрос на офисы в этой локации есть, и он достаточно велик. Если девелоперу удастся увеличить площадь и за счет преобразований поднять класс объекта, то количество интересантов увеличится. То же касается и апарт-отеля — интерес к месту достаточный, все зависит от цены, по которой апартаменты будут предлагаться», — считает Андрей Петров, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Будут, по мнению аналитиков, востребованы и торговые площади — в этом сегменте рынка спрос постепенно сближается с предложением. По данным NAI Becar, объем ввода торговой недвижимости в 2013 году составил примерно 334 тыс. квадратных метров, что превышает показатели 2012 года на 18%. В 2014 году эксперты прогнозируют рост предложения не более чем на 5%, это позволит остановить рост уровня вакансии в данном сегменте рынка и может привести к увеличению арендных ставок.
Напомним, инвестиционная компания Jensen Group вышла на рынок Петербурга в 1992 году. Первым фондом, образованным Jensen Group в Петербурге, стал «Золотой треугольник». Все активы фонда — главным образом, коммунальные квартиры в центральных районах, скупались в период с 1992 по 1998 год. В дальнейшем они переделывались в жилье высокого ценового сегмента и офисы. В общей сложности Jensen Group выкупила 5 тыс. квадратных метров недвижимости. Реализацию активов планировалось начать еще в 2008 году, но помешал кризис. Постепенно с 2010 года фонд реализовал порядка 2,6 тыс. квадратных метров. В настоящее время в его собственности осталось 3,3 тыс. «квадратов», 1,6 тыс. из которых выставлены на продажу.
