USD: 76,4667 | EURO: 90,4142 | Сегодня: +4 | Завтра: +2
Новости экологии и политики
24 октября 2020. 01:22

Новости дня

09.10 16:42 > Каждый десятый житель Швеции покупает в секонд-хендах один килограмм одежды в год
09.10 13:49 > В Архангельске по подозрению в педофилии задержали исполняющего обязанности министра образования Гнедышева
09.10 12:50 > Нобелевскую премию мира получила продовольственная программа ООН, которая борется с голодом
09.10 11:23 > Экоактивисты США запустили кампанию с целью привлечь молодежь к предстоящим президентским выборам
09.10 09:36 > ВОЗ: зафиксирован рекордный суточный прирост новых случаев COVID-19 в мире
08.10 17:43 > МВД: Тихановскую объявили в розыск в России из-за общей базы данных с Белоруссией
08.10 17:33 > В Приморском крае стартовала антибраконьерская операция «Путина»
08.10 16:42 > Принц Уильям учредил экопремию из-за расстроенного фильмом о вымирании видов семилетнего сына
08.10 15:30 > Финны сначала понервничали из-за запрета Путина на вывоз древесины, но потом успокоились
08.10 14:38 > Роспотребнадзор оценил ущерб от разлива авиационного топлива в Таймырском районе в 398 млн руб
08.10 13:06 > Золотодобытчики загрязнили больше 3 тысяч километров амурских рек
08.10 11:58 > РБК: в Москве увеличилось число кремаций из-за пандемии коронавируса
15.07.2020 16:52

Игорь Козельцев: сейчас мы «выживаем» на старых бронях, за счет отложенного спроса

Как переживают кризис в условиях всеобщей пандемии девелоперы, почему онлайн-ипотека — свет в конце тоннеля и о темпах восстановления бизнеса после самоизоляции «Телеграфу» рассказал генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино») Игорь Козельцев.

Для наших читателей расскажите сначала о себе. Как пришли в финансы, инвестиции, девелоперскую деятельность?

— Свой путь в сфере недвижимости я начинал с инвестиций. Сначала работал в компании «Росбилдинг» и специализировался на приобретении активов, их перепрофилировании и последующей продаже. Следующим этапом было сотрудничество с гостиничным брендом «Азимут сеть отелей», где я занимался расширением гостиничной сети в ключевых регионах России. В период кризиса 2008 г. пришлось вынужденно изменить инвестиционный профиль — в компании «Дон-строй Инвест», в период перехода контроля над компанией в пользу банка ВТБ, я занимал должность руководителя отдела финансового мониторинга и анализа перспективных проектов. Здесь появилась очень удачная возможность применить полученное финансовое образование в сфере бюджетирования и финансового планирования девелоперской деятельности.

Мир Митино

Мир МитиноУК «Развитие»

Следующая очень важная и самая длительная веха в моей истории — сотрудничество с одним из бывших акционеров ГК «ПИК» в процессе создания новой девелоперской компании. Именно здесь начался мой опыт девелопмента полного цикла: начал с должности заместителя директора по развитию (отвечал за создание продукта и контроль его реализации на всех этапах), продолжил свою карьеру в качестве директора проекта Слава и члена совета директоров ВЭБ Управление проектами (in-house девелоперской структуры госкорпорации). За это время был наработан колоссальный опыт реализации абсолютно различных площадок в Москве, Московской области и даже Сочи — точечная застройка премиальных ЖК в историческом центре Москвы, управление объектами коммерческой недвижимости, масштабное освоение территорий 20 и более га (Сколково, Зеленоград, Новая Москва), участие в олимпийской стройке при строительстве гостиницы 5+, где очень пригодился опыт периода «Азимут сеть отелей».

Мир Митино

Мир МитиноУК «Развитие»

Впоследствии я занял должность генерального директора застройщика ЖК «Новый Зеленоград», компании IKON Development. Там я отработал около трех лет, после чего занял должность генерального директора УК «Развитие» (девелопера полного цикла), где активно реализую проект «Мир Митино» и сейчас запускаем другие интересные площадки.

Над каким основным направлением работали до режима самоизоляции?

— До режима самоизоляции, как, впрочем, и сегодня, ключевым направлением работы нашей компании было управление проектом «Мир Митино». Данная площадка была главным девелоперским активом нашей компании, который генерил основной доход: в лучшие времена мы торговали по 80–90 сделок в месяц, при выручке в 500–600 млн рублей. Штат компании до карантина составлял около 40 человек. Сейчас есть утвержденные акционерами планы по расширению девелоперского бизнеса — приобретение новых и развитие своих площадок, плюс развитие услуги fee development.

Насколько сильно отразился на вашем бизнесе кризис в последние месяцы?

— Основное последствие эпидемии коронавируса — это сокращение выручки. В проекте «Мир Митино» за период самоизоляции она снизилась более чем вдвое — до 250–300 млн рублей в зависимости от месяца, при этом первичный спрос упал на 70%. В целом, это была общая тенденция столичного рынка недвижимости: во время карантина продажи упали от 30% до 70% в зависимости от проекта. Спасением в данной ситуации послужила ранее наработанная клиентская база, а также гибкость и оперативность компании к принятию нужных решений по продажам через согласование специальных программ и индивидуальный подход к каждому клиенту.

Мир Митино

Мир МитиноУК «Развитие»

В целом, перевод сотрудников на удаленный режим не сильно сказался на рабочем процессе. В большей степени на ситуацию повлияла изоляция покупателей, которые боялись покидать места самоизоляции даже для покупки недвижимости на беспрецедентных условиях. Своевременная эффективная оптимизация штата, больше связанная с перераспределением задач внутри группы компаний, помогла сохранить максимум рабочих мест на период карантина. А сейчас мы уже постепенно возвращаемся к прежней жизни и нанимаем новых сотрудников под новые задачи/ проекты.

Как вы лично восприняли изменения, какие меры предприняли?

— Актуальные потрясения экономики я воспринял как очередной вызов рынка. Моя карьера складывалась таким образом, что я никогда не работал на местах со стабильным доходом без проблем и рисков. Мне доставались сложные активы, в сложные периоды времени, это и закаляло процесс принятия решений. Поэтому внутренне я всегда готов к преодолению трудностей. В текущей ситуации нам удалось эффективно перегруппироваться и сократить потери. На момент первых «петухов» о грядущем спаде спроса мы эффективно переключились с потоковых продаж на индивидуальные, стали дополнительно стимулировать спрос, запуская акции для клиентов, плотно сотрудничая с банками и другими партнерами, переходить на онлайн-продажи и т.д. В результате выручка упала не на 70%, как у ряда компаний, а примерно на 50%.

Были ли у вас какие-то инсайты, открытия, интересные идеи, которые помогли удержать бизнес на плаву?

— Во время самоизоляции на рынке недвижимости, по сути, не изобрели ничего нового за исключением онлайн-продаж. В основном это обкатанные механизмы, которые сработали во время прошлых кризисов. Дополнительное субсидирование ставок по ипотеке, беспроцентная рассрочка, страхование покупателя от потери работы за счет застройщика — все эти меры наносят удар по основным препятствиям к совершению сделки. Сюда же относится дополнительная мотивация менеджеров по продажам: сотрудники должны чувствовать поддержку руководства и понимать, что, заключив будущие сделки, они полностью компенсируют свои потери от локального спада продаж.

Единственным нововведением рынка, хоть и вынужденно-досрочным, стал переход на онлайн-продажи. Однако во многом это все еще маркетинговый ход: перенести продажи в онлайн на все 100% пока не удалось, чаще всего речь идет лишь о некоторых этапах сделки. Онлайн-ипотека остается по-прежнему светом в конце тоннеля.

Расскажите об этих новых бизнес-процессах, как это происходит — от заявки, закупок и упаковки до доставки.

— Сегодня основной тренд — это цифровизация деятельности компаний и процессов на рынке недвижимости. После введения режима самоизоляции мы предложили своим клиентам все актуальные на тот момент инструменты для удаленного взаимодействия: онлайн-консультации, удаленную бронь с оплатой банковской картой, электронную регистрацию сделок. Кстати, именно последняя опция позволила рынку «выжить» в период карантина. Когда МФЦ закрылись, а Росреестр приостановил прием документов на бумажных носителях, электронный документооборот продолжал работать. Это был единственный возможный способ зарегистрировать сделку, а впоследствии и получить оплату.

С течением времени появлялись и новые возможности. В частности, Центробанк смягчил требования к идентификации личности заемщика. Однако потенциал этого нововведения все еще не раскрыт. Банкиры до сих пор работают над оттачиванием этого механизма. Лишь единичные банки предложили продвинутые решения. Например, Сбербанк запустил программу выездной ипотеки, а ДОМ.РФ начал проводить сделки с использованием электронной цифровой подписи. Однако в большинстве случаев личное присутствие заемщика в банке все еще необходимо, и это держит рынок на той же точке в части онлайн-сделок. Еще одно новшество — онлайн-оплата покупки. Такой сервис есть у Сбербанка, и сегодня разработкой подобной платформы занимается ВТБ.

Мы планируем перейти на онлайн-сделки — в полном объеме, а не только на отдельных этапах — уже в следующих проектах. Это дорогостоящий процесс, который к тому же все еще несовершенен и не до конца отработан.

Как восстанавливается ваш бизнес после выхода из карантина?

— После снятия ограничений, к сожалению, бизнес восстанавливается медленными темпами. Сегодня новостной фон неоднозначен, не исключается вторая волна вируса, которая, учитывая последствия первой волны, может быть еще серьезнее, поэтому люди с осторожностью относятся к тратам накоплений, особенно к серьезным покупкам, таким как объекты недвижимости. Сейчас мы «выживаем» на старых бронях, за счет отложенного спроса. Сделки совершают преимущественно те клиенты, которые давно планировали покупку и на большую долю уверены в своих действиях. При этом новых броней немного: воронка продаж работает на 30–40% по сравнению с периодом до карантина. В данной ситуации несколько выходов: ты либо пропорционально увеличиваешь бюджет на рекламу, чтобы получить нужный траффик, либо ждешь восстановления покупательской способности на оптимальных показателях по конвертации воронки. Мы выбрали вторую стратегию, так как первая своего рода — «выстрелы дробью по воробьям».

С какими трудностями сейчас приходится сталкиваться?

— Главная трудность сегодня — это страх и отсутствие стимулов для его преодоления. Это обусловлено внешними причинами, которые не зависят от игроков рынка, и тем сложнее застройщикам наладить продажи. Мы видим, что у покупателей есть деньги и они готовы потратить их на ликвидный, безрисковый актив (квартиры на завершающей стадии стройки или квартиры с ключами), но неопределенность ситуации с коронавирусом и экономикой в целом заставляет откладывать решение. Сейчас обстановка начинает стабилизироваться. Цены на нефть отыграли 50% падения, ограничения на передвижение отменены. Однако многое зависит от того, когда именно завершится пандемия, будет ли вторая волна и какой силы.

Возможна ли вообще коммерциализация и дальнейшая жизнь тех идей, которые сработали во время самоизоляции?

— Застройщики сейчас активно переходят на онлайн-продажи. Это не одномоментный, а сложный, длительный и дорогостоящий процесс. Безусловно, цифровизация рынка имеет перспективы коммерциализации. В первую очередь, это касается региональных сделок. В нашем проекте их доля составляет около 30%, то есть речь идет о большом потоке клиентов. После полного перехода на онлайн-продажи покупатели из регионов смогут приобрести квартиру в новостройке, не приезжая в столицу, и время проведения сделки сократится.

Дайте свой прогноз в отрасли до конца этого года.

— Будущее строительной отрасли и экономики страны в целом будет определяться ситуацией с коронавирусом. Сегодня нельзя дать однозначный прогноз, можно лишь рассматривать различные сценарии развития событий. При негативном раскладе — второй волне эпидемии — падение рынка затянется, и по итогам года мы увидим яркую отрицательную динамику спроса. При позитивном сценарии — резком и устойчивом спаде количества зараженных — восстановление рынка будет более быстрым, и мы можем в течение 2–3 месяцев выйти на прежние параметры выручки. Есть и промежуточный сценарий, который представляется мне более реалистичным. После всплеска отложенного спроса, который продлится несколько месяцев, наступит стагнация, и по итогам 2020 года количество сделок на столичном рынке может сократиться на 20–30% относительно 2019 года.

Новости партнеров



Фоторепортажи

21 августа >

Фоторепортаж: «Это — уже другие белорусы»

За две недели эта маленькая страна в центре Европы трансформировалась на глазах у всего мира, отряхнувшись от 26 лет застоя. Мы увидели, как на жестокость отвечают миром, на удары дубинок — цветами, на хамство — песнями.
28 мая >

Пока не кончилось веселье. «Телеграф» вспоминает прогулки по Амстердаму до эпидемии и идеи избавиться от невоспитанных туристов

Амстердамские активисты выступили с инициативой выселить квартал «красных фонарей» и запретить продажу легких наркотиков в кофешопах туристам.
7 мая >

«Авито» показал к Дню радио подборку раритетных приемников

Посмотрите, как слушали музыку ваши бабушки с дедушками и родители.
22 апреля >

Фотографические истории людей в ограниченных возможностях. Московский фотограф снимает эротику через FaceTime и WhatsApp

Бесконтактная съемка — это новый опыт для большинства фотографов. Анастасия Марченко рассказала, почему в процессе она чувствует себя «без ног, без рук».
Наверх

Не пропускайте важные новости и истории о жизни в России и мире — подпишитесь на «Телеграф» в социальных сетях